PRAWO. Kiedy można zasiedzieć nieruchomość? Problemy z nieruchomościami

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Nie dochodzi do niego jednak w drodze umowy i wydania często dużych sum pieniędzy, ale na skutek władania nieruchomością przez określony okres czasu

Nadal jeszcze często się zdarza, iż osoba która faktycznie władała nieruchomością nie posiadała tytułu własności. Wynikało to nierzadko z długoletnich zaniedbań, gdy nieruchomości nabywano bez sporządzania aktu notarialnego, a później tego stanu nie legalizowano. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości powodował i powoduje wiele problemów.

Według regulacji Kodeksu Cywilnego, – „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, nawet wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

Co można zasiedzieć?

Chociaż w tym miejscu mówimy o zasiedzeniu nieruchomosci, to należy powiedzieć, że zasiedzeniu podlegają także: użytkowanie wieczyste, służebności gruntowe, a także rzeczy ruchome. Wśród nieruchomości podlegających zasiedzeniu należy wyróznić: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe oraz nieruchomości lokalowe. Wykluczone jest natomiast zasiedzenie rzeczy wyłączonych z obrotu prawnego, których przykładem są drogi publiczne.

Na czym polega zasiedzenie

Zasiedzenie jest szczególnym sposobem nabycia własności. Następuje nie w wyniku czynności prawnej, ale na skutek upływu określonego okresu czasu, po którym osoba faktycznie władająca staje się właścicielem. Istnienie tej instytucji spowodowane jest koniecznością usunięcia rozbieżności pomiędzy stanem prawnym, a rzeczywistym stanem władania. Polega ono na tym, że jeżeli dana osoba posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 (w dobrej wierze) lub od lat 30 (w złej wierze), jako posiadacz samoistny, może wystąpić do sądu o stwierdzenie, iż stała się właścicielem tej nieruchomości.

Posiadanie samoistne

Posiadanie samoistne to inaczej władanie rzeczą jak właściciel, czyli tak jakby było się jej właścicielem. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest więc ten, kto nią faktycznie włada i czuje się jej właścicielem. Posiadaczem jest także ten, kto rzeczą faktycznie włada, na przykład: użytkownik, najemca, dzierżawca albo mający inne prawo. Taki posiadacz nie jest jednak już posiadaczem samoistnym, ale posiadaczem zależnym. Posiadanie zależne natomiast nie daje prawa do zasiedzenia, a wręcz je uniemożliwia. Posiadaczem zależnym jest ten, kto władając rzeczą nie rości sobie prawa własności, lecz postępuje z rzeczą tak jak osoba, której przysługuje do niej inne prawo.

Dobra wiara

Dobra wiara ma wpływ na bieg terminów zasiedzenia. Posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości po 20 latach albo po 30 latach. Dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych, posiadacz jest przekonany (ma do tego pełne podstawy), że jest właścicielem. Na przykład: nabył formalnie nieruchomość, na podstawie aktu notarialnego od urzędu, a po latach okazało się, że w przedłożonych dokumentach, umowie sprzedaży, były błędy dotyczące np. położenia lub powierzchni działki. W efekcie osoba ta była posiadaczem i mogła władać działką w innych granicach albo o innej powierzchni, niż ta, której formalnie była właścicielem. Wówczas można uznać, że mamy do czynienia z posiadaniem w dobrej wierze.

Zła wiara

Ze złą wiarą mamy do czynienia wtedy, gdy posiadacz wie, a przynajmniej powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem, ale włada rzeczą i wykonuje wszystkie prawa tak jakby nim był. Istnieje na przykład domniemanie, iż nie działa w dobrej wierze ten, kto nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Uznaje się więc, że osoba taka nie zachowując odpowiedniej formy przy nabyciu nieruchomości – działa w złej wierze.

Stwierdzenie zasiedzenia

O stwierdzenie zasiedzenia należy wystąpić do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia rzeczy. Wniosek może złożyć każda osoba, która ma w tym interes prawny.

Maciej Lerman,
prawnik
tel. 666 390 939
mail: m.lerman@toiowo.eu

Comments

comments